Faire réaliser d’importants travaux dans un immeuble, qu’il s’agisse de rénover une toiture, de refaire une façade ou encore de modifier des structures porteuses, ne s’improvise pas. Ces chantiers, souvent coûteux et techniques, impliquent de nombreuses responsabilités juridiques. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de prendre certaines précautions, notamment en matière d’assurance mais également dans le choix des intervenants.
1. Conception et réalisation: bien encadrer le projet grâce à l’intervention d’un maître d’œuvre.
La première précaution à prendre est de s’entourer d’un maître d’œuvre compétent (architecte, bureau d’études, ingénieur…) Avec notamment pour mission de :
- Éditer les plans et procéder à toute vérification utile à l’édification du projet (études de sol, études de charge, note de calculs…) ;
- Organiser le chantier et surveiller les travaux ;
- Coordonner les différents corps de métier ;
- Veiller au respect des normes et du calendrier ;
- Réceptionner le chantier à vos côtés et éditer toute liste de réserve utile. Le maître d’œuvre joue un rôle de chef d’orchestre indispensable pour garantir la qualité des travaux. Son contrat doit être bien rédigé, précisant ses missions, sa rémunération, les délais, ainsi que les pénalités en cas de retard ou de faute.
Certes, cette intervention à un coût, ce qui explique sans doute qu’un certain nombre de maîtres d’ouvrage décident d’en faire l’économie… Mais les avantages qui en résultent sont sans commune mesure : moins de risque d’abandon de chantier ou de désordres – recours possible contre le maître d’œuvre et son assureur en toutes circonstances (absence de réception, abandon de chantier, entreprises défaillantes etc…), interlocuteur unique dans le cadre du suivi des travaux etc…
2. L’assurance dommage-ouvrage : une protection essentielle.
Souvent négligée par les particuliers ou les copropriétés, l’assurance dommage-ouvrage est pourtant obligatoire dès lors que les travaux affectent la structure du bâtiment (gros œuvre, étanchéité, fondations…).
Elle permet, en cas de sinistre relevant de la garantie décennale (fissures importantes, affaissement, infiltration, etc, survenus après réception), d’obtenir une indemnisation en dehors de toute recherche de responsabilité ! En d’autres termes, dès lors que le désordre est constitué et considéré comme décennal, l’assureur vous indemnise à hauteur du préjudice, sans considération aucune de l’entreprise responsable.
La procédure étant enfermée dans des délais très strict, l’indemnisation intervient par ailleurs rapidement !
Elle est en plus une vraie plus-value en cas de revente du bien puisqu’elle bénéficie aux acquéreurs successifs de l’ouvrage et rassure donc les potentiels acheteurs.
3. Dans la réalisation: bien choisir ses entrepreneurs:
Le choix des entreprises doit être fait avec rigueur et suppose plusieurs vérifications qui, sans exclure les risques bien sûr, viendront les limiter :
- Demandez des devis détaillés, précisant les prestations, les quantités, les matériaux utilisés, les délais et les conditions de paiement.
- Vérifiez que chaque entreprise est bien assurée en responsabilité civile professionnelle et en garantie décennale : réclamez systématiquement les attestations d’assurance en vigueur au jour du commencement du chantier.
Préférez les Sociétés assurées auprès des Compagnies françaises. Ces derniers mois, un certain nombre d’assureurs étrangers, ayant des établissements en France, ont fait faillite, privant toutes les victimes de recours. (CBL, ALPHA, ELITE, GABLE…)
- Assurez vous de la solvabilité de l’entreprise : sur le site société.com notamment, vous vous assurerez que l’entreprise est active et aurez accès aux principales informations la concernant.
- Préférez des entreprises expérimentées : des labels de type QUALIBAT sont désormais distribués, qui peuvent s’avérer rassurants.
N’hésitez pas aussi à regarder les avis google… Lorsque l’on sait faire le tri, cela peut permettre de se faire une idée.
4. Sécuriser les relations contractuelles:
Avant de lancer les travaux, il est indispensable de formaliser un contrat écrit avec chaque entreprise. Ce contrat doit prévoir :
- Les obligations précises de l’entrepreneur,
- Les délais d’exécution,
- Les modalités de paiement (évitez de verser trop d’acomptes ou des acomptes ne correspondant pas à l’état d’avancement réel du chantier,
- Les pénalités de retard ou de mauvaise exécution,
- Les conditions éventuelles de recours à la sous-traitance,
Un planning de chantier, validé par le maître d’œuvre, est également recommandé.
En résumé, engager des travaux dans un immeuble, c’est un vrai projet, avec des risques techniques, juridiques et financiers. Pour vous protéger, faites appel à un maître d’œuvre, souscrivez une assurance dommage-ouvrage, choisissez des entreprises sérieuses et sécurisez vos contrats. En adoptant ces réflexes simples mais essentiels, vous mettez toutes les chances de votre côté pour un chantier serein et réussi.
Si malgré toutes ces précautions, des problématiques liées au chantier surviennent, ce qui peut toujours arriver, mandater un Avocat spécialisé restera la meilleure solution.
Victoire Lafarge - Avocat AU BARREAU DE Lille 